Ecrimisil, herhangi bir eşyayı kötü niyetli bir haksız zilyetin o eşyanın gerçek hak
sahibinin rızası olmadan kullanması durumunda hak sahibine ödemesi gereken tazminattır.
Ecrimisil, gerek öğretide ve gerekse uygulamada “haksız kullanma tazminatı” veya
“haksız işgal tazminatı” olarak da isimlendirilmektedir.
Ancak eski hukukumuzda bu kavram ecrimisil olarak kullanıldığından ve uygulamada
da bu isimle yaygınlaştığından bu terimin kullanıldığına sıklıkla tanık olunmaktadır.
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?
Ecrimisil davası iki şekilde ortaya çıkar;
1- Devlete ya da hazineye ait arazilerin işgal edilmesi halinde Milli Emlak Genel
Müdürülüğü harekete geçer ve ihbarname gönderir. Bu ihbarmelere karşı açılan davalar idari
ecrimisil davasıdır. (idare mahkemesinde dava açılır)
2- Özel şahısların taşınmazlarının işgal edilmesi halinde açılan davalar, adli ecrimisil
davasıdır. (asliye hukuk mahkemesinde dava açılır)
Bu yazımızda adli ecrimisil davası incelenecektir.
Ecrimisil talepleri uygulamada genel olarak taşınmazlara ilişkin olarak dava konusu
edildiği için açıklamalarımızı taşınmazlar çerçevesinde yapacağız.
Ecrimisil davasını kısaca tanımlamak gerekirse; bir taşınmaz malikinin arazisi haksız
işgale uğradığında bu haksız işgali gerçekleştiren kişilere karşı açmaya hak sahibi olduğu bir
tazminat davasıdır diyebiliriz.
Bu davayı gerçek kişiler açabileceği gibi, şirket, dernek, vakıf gibi tüzel kişiler hatta
devlet de açabilir.
Ecrimisil davasının hukukî niteliği konusunda öğretide ve Yargıtay içtihatlarında
birbirinden farklı değerlendirmeler bulunmaktadır. Ancak Yargıtay’ın 1950 tarihli bir içtihadı
birleştirme kararında söz konusu sorumluluğun bir haksız fiil sorumluluğu niteliğinde olduğu
ifade edilmiştir. (08.03.1950 tarih, 1950/22 Esas ve 1950/4 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme
Kararı). Zamanaşımına ilişkin olarak ise 5 yıl esası (kira zamanaşımı) kabul edilmiştir. Özetle
karma bir uygulama mevcuttur denebilir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun iyiniyetli olmayan zilyet bakımından tazminat
sorumluluğunu düzenleyen 995’ inci maddesi şöyledir:
“İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması
yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler
karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu
olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla
verdiği zararlardan sorumlu olur.”
Ecrimisil’in söz konusu olabilmesi için şu şartların bir arada gerçekleşmesi gereklidir:
1-Haksız Zilyetlik
2-Zarar
3-Nedensellik Bağı
Ecrimisil Davası ve Haksız Zilyetlik
Ecrimisile konu eşya üzerindeki zilyetlik “haksız” olmalıdır.
Zilyetlik, bir eşya üzerindeki fiili hâkimiyettir. Zilyetliğin haksız olması ise söz
konusu zilyetliğin herhangi bir hukuki temele dayanmadan gerçekleşmiş olmasıdır.
Mesela bir kira sözleşmesine dayanılarak bir arazinin elde tutulması hâlinde ortada
geçerli bir hukuki işlem (kira sözleşmesi) bulunduğundan kiracının zilyetliği haksız zilyetlik
olmayacaktır.
Hâliyle kiracının kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiralanan araziden istifade
etmesi ecrimisil talebine konu edilemeyecektir. Zira kiracılık ilişkisi, kiralanan şey üzerinde
kullanma ve yararlanma haklarını da kapsamaktadır.
Buna karşılık bilhassa değişik sebeplerle boş kalmış özel/kamusal bir araziye izinsiz
yerleşerek söz konusu taşınmazdan istifade etmek farklı bir durumdur. Bu örnekte zilyetlik
herhangi bir hukuki dayanak olmadan yani haksız olarak gerçekleşmektedir.
Taşınmazlarda haksız zilyetlik haksız işgal biçiminde ortaya çıkmaktadır. Haksız
işgalin belli bir süre devam etmiş olması gerekir. Bu süre işgalin maksadına göre belirlenir.
Ecrimisil Davası Taşınır (Menkul) Mallar ve Haksız Zilyetlik
Haksız zilyetlik ve buna dayanılarak açılacak ecrimisil davaları taşınmazlar kadar
taşınırlar hakkında da söz konusu olabilir.
Bu kapsamda mesela bir kişinin atıl durumda bulunan kamyonetinin kendisinden
izinsiz olarak çalıştırılarak kullanılması, eşya ve yük taşımada faydalanılması bu kapsamdadır.
Fakat biz bu yazımızda ağırlıklı olarak taşınmazlar üzerinde gerçekleşen haksız
zilyetlikler ve bunun neticesinde ortaya çıkan ecrimisil taleplerini incelemeye çalışacağız.
Zira uygulamada en sık karşılaşılan ecrimisil konusu budur.
Ecrimisil Davası Sahibin Rızası ve Haksız Zilyetlik
Ecrimisil için işgal eden kişi tarafından sahibinin rızası dışında ve bu taşınmazın
haksız olarak kullanılması gerekir.
Ancak bir arazi sahibi bir kişinin kendisine ait araziyi kullanmasına rıza göstermişse
ortada bir haksız zilyetlik söz konusu olmadığından ecrimisil talebinde bulunulamaz.
Aynı durum örtülü (zımnî) rıza bakımından da geçerlidir. Yani eğer gerçek hak sahibi,
bir kişinin eşyadan (araziden) yararlanmasına uzun süre susarak örtülü rıza göstermiş ise
haksız kullanma tazminatı talep edemeyecektir.
Bu sürenin uzunluğu somut olaya göre hâkim tarafından takdir edilecektir. Yargıtay’ın
örtülü rıza altında 5 yıllık haksız işgal süresini yetersiz saydığı bir örnek için bkz. Yargıtay 1.
HD. 25.2.2015 tarih, E. 2013/17533, K. 2015/277 sayılı kararı.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)
Ecrimisil talepleri mirasçılar arasında da söz konusu olabilmektedir. Zira
mirasçılardan birisinin miras ortaklığına ait bir eşyadan tek başına yararlanması diğer
mirasçıların kendisinden ecrimisil talebinde bulunmasına yol açabilir.
İzalei Şüyu davası açılıncaya kadar müdahalenin meni istenebileceği gibi bu durumda
taşınmaz üzerinde haksız işgal nedeniyle ecrimisil de istenebilir.
Ancak bu konuda önemli bir istisna aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi hâlidir.
4721 sayılı TMK m. 240 ve TMK m. 652 hükümlerinde ölen eşe ait konutun dava yolu
ile sağ kalan eşe özgülenmesi imkanı düzenlenmektedir.
Davanın kabulü ve kesinleşmesi ile birlikte sağ kalan eş haksız zilyet
sayılamayacağından diğer mirasçıların evi kullanan eşten haksız kullanma tazminatı isteme
hakkı kalmayacaktır.
Haksız zilyetlik durumunun ihtarname gönderilmesi yoluyla başlatıldığı hâllerde
ihtarnamede belirtilen tahliye süresinin dolduğu tarih işgalin başlangıcı olarak kabul
edilmelidir. (Nurdoğan ÜNAL - Emine ÖZLEYEN; Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil), 2017,
s. 63)
Ecrimisil Davası ve Zarar
Haksız zilyetlik sonucu iki şekilde zarar olmuş olabilir;
-Kullanılan ve yararlanılan eşya üzerinde belli bir zarar meydana gelmiş olabilir.
-Haksız zilyedin temin ettiği bir kısım yararlar da söz konusu olabilir.
Mesela bir evi haksız olarak kullanan bir kişi evde belli bir tahribata yol açmış olabilir.
Ancak bir araziyi yıllarca haksız olarak işgal etmiş bir kişinin söz konusu araziyi ekip biçmesi
araziye bir zarar vermemiş olsa da, araziden haksız olarak yararlanmak demektir ve aynı
şekilde ecrimisil taleplerinin konusunu teşkil edebilmektedir.
Yargıtay’ın benzer bir konuda vermiş olduğu bir karar şu şekildedir:
“Dosya içerisinde bulunan Kandıra Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/335
E.,2007/207 K. sayılı ilamından ve tüm dosya kapsamından dava konusu taşınmazın davalı
idare tarafından kamulaştırmasız el atılmak suretiyle yol olarak kullanıldığı anlaşılmış olup
bu husus uyuşmazlık konusu değildir.
Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, taşınmazın boş arsa olması
halinde ecrimisile hükmedilip hükmedilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Dava konusu taşınmazın üzerinde gelir getirici herhangi bir yapı olmamakla birlikte,
çevresinde villaların bulunduğu ve davalının bu yeri yol olarak kullanmak suretiyle ekonomik
bakımdan fayda sağladığı açıktır.Taşınmaz davalı tarafından kira ödenmeden kullanıldığına
ve ekonomik yarar sağlandığına göre ecrimisilin belirlenmesinde davacının sağlayabileceği
değil, davalının sağladığı yararın esas alınması gerekir.
O halde somut olayın özelliği dikkate alınarak Hukuk Genel Kurulu'nca da
benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul
ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel
Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi
gereğince BOZULMASINA,” (YHGK; 31.03.2010 tarih, E. 2010/3-146, K. 2010/184 sayılı
karar)
Özetle arazi sahibinin haksız zilyetlik sebebiyle araziden yararlanamamış olması,
haksız kullanma (ecrimisil) tazminatının doğması için yeterli olup; ayrıca bunun için arazi
sahibinin bir gelir elde etme iradesinin olup olmamasının önemi bulunmamaktadır.
Ecrimisil Davası ve Nedensellik (İlliyet) Bağı
Zilyedin haksız kullanımı yoluyla elde etmiş olduğu yarar ile kötüniyetli haksız
zilyetlik arasında bir nedensellik bağı bulunmalıdır.
Bir başka ifade ile elde edilen yarar, kötüniyetli haksız zilyetlik sebebiyle doğmuş
bulunmalıdır.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Hesaplama ve Artış Oranı
Taşınmaz sahibinin işgal edilen yer için haksız el atmanın önlenmesine dönük olarak
tazminat bedelinin tespiti işlemleri de önemli bir husustur.
Ecrimisil hesaplaması konunun uzmanı bilirkişiler tarafından teknik inceleme
neticesinde yapılmaktadır. Artış oranları da ÜFE’ye göre belirlenmektedir.
Yargıtay bu konuda vermiş olduğu bir kararında şu değerlendirmelerde bulunmaktadır:
“Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın
niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak
haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye
dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel
verilere ve 6100 sayılı HMK’nin 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep
varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin
neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin
ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal
müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı,
taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira
sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri
araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin
somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk
dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri
ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak
yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için
belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan
az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda ecrimisil
hesaplama yönteminin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki; ecrimisil istenen ilk dönemin ecrimisil miktarı saptanarak, sonraki yıllar için ise
ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarının hesap
edilmesi gerekirken; son dönemin ecrimisil miktarı saptanarak, geriye doğru ÜFE oranı
uygulanmak suretiyle ecrimisil hesap edilmiştir.
Hâl böyle olunca, yukarıda belirlenen ilkeler ve açıklanan olgular çerçevesinde
inceleme ve araştırma yapılması ve buna göre belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi
gerekirken, bu hususların göz ardı edilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru
değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının (1) ve (2)
nolu bentlerde açıklanan nedenle kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100
sayılı HMK’nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nin 428. maddesi uyarınca
BOZULMASINA,” (Yargıtay 8. HD; 12.9.2018 tarih, E. 2018/6113, K. 2018/15598 sayılı
kararı)
Özel araziler söz konusu olduğunda haksız işgalciye ecrimisil davası açmadan önce
ihtar çekmek şart mıdır?
Ecrimisil davası açılmadan evvel böyle bir ihtar çekmek kural olarak şart değildir.
Doğrudan doğruya dava açılması da mümkündür. Ancak uygulamada bilhassa temerrüt
tarihini (faizin işlemeye başlayacağı tarih) dava tarihinden değil ihtar tarihinden başlatmak
için bu yönteme başvurulduğu görülmektedir.
İhtar yasal olarak zorunlu olmadığından belli bir geçerlilik şartı da yoktur. Fakat
ihtarın noterden çekilmesi ispat kolaylığı sağlayacaktır.
Elbirliği Mülkiyeti Halinde Ecrimisil Davası İhtar Şartı
Ancak elbirliği ile mülkiyet konusu olan mallarda (mesela mirasa konu arazi),
paydaşların birbirlerine yönelteceği ecrimisil taleplerinde durum farklıdır.
Bu talepler dava konusu edilmeden evvel “intifadan men koşulu” aranmaktadır.
İntifadan men koşulu şudur: Eğer paydaşlardan birisi, diğerlerinin ortaklık konusu
maldan istifadesini zorlaştıracak veya imkansız kılacak şekilde bir işgal durumunda
bulunuyor ise, diğer paydaşların durumu kendisine ihtar etmesi ve onu bu işgalinden men
etmesi gerekir. Bu ihtar yapılmadıkça ecrimisil davası açılamaz, zira bu ihtar bir dava şartıdır.
Aksi takdirde dava usulden reddedilir.
“Dava, paydaşlar arası ecrimisil isteğine ilişkindir. (…) Kural olarak, men
edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun
gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan
ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.”
(Yargıtay 1.HD, 24.03.2014 tarih, E. 2014/3364, K. 2014/6216 sayılı kararı)
Ancak eğer elbirliği mülkiyetine konu arazi/bina hukuki semere (kira gibi) ya da tabii
semere (ürün vs.) veren yerlerden ise ve semere de elde edilmiş ise ecrimisil talebi için
intifadan men şartı aranmaz. Yargıtay’ın bu konuda yerleşmiş içtihatları bulunmaktadır:
“Bilindiği üzere; paydaşlar (kural olarak) intifadan men edilmedikçe birbirlerinden
ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise; ecrimisil istenen süreden
önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin
davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır. İntifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası
yemin dahil her türlü delille ispatlanabilir. Bu koşul dava şartı niteliğinde olduğundan
gerçekleşip gerçekleşmediğinin mahkemece re'sen araştırılarak saptanması gerekmektedir.
Her ne kadar mahkemece intifadan men koşulunun gerçekleşmediği kabul edilmiş ise de,
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre, hukuki ve tabii semere veren yerler için intifadan
men şartı aranmamaktadır. Hukuki semere kavramından bahsedebilmek için ise; taşınmazın
sadece kiraya verilebilecek yerlerden olması yeterli olmayıp, üçüncü kişilere bizzat kiraya
verilip gelir elde edilmiş olması da gerekmektedir. Somut olaya gelince; davalının taşınmazın
bir kısmını 3. kişiye kiraya vermek suretiyle gelir elde ettiği sabittir. O halde, mahkemece;
tarafların bahsedilen hususlarda tüm delilleri toplanarak ecrimisil miktarının usulünce tespit
edilip, davacıların payına düşen bölümünün hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı
değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Y. 1.HD, 17.07.2013, E.
2013/8153, K. 2013/11413)
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Bu soruya verilecek cevap, talebin kapsamı, mahkemenin iş yükü, yapılan tespite
yönelik itirazlar gibi pek çok parametreye bağlı olarak değişebileceğinden net bir zaman
bilgisi vermek mümkün değildir.
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) Hangi Mahkemede Açılır?
Özel taşınmazlar için açılacak ecrimsil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk
mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi yetkilir.
Devlete ait ya da hazine taşınmazlarının haksız işgali sonucu açılacak davalarda ise
görevli mahkeme idare mahkemesidir.
Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) Nasıl Açılır?
Ecrimisil Davası mahkemeye verilecek bir dilekçe ile açılır. Bu dilekçenin doğru ve kanuna
uygun bir şekilde hazırlanması gerekmektedir. Bu nedenle alanında uzman bir ecrimisil
avukatı yardımı önemlidir.
Zira ecirimisil davaları, miras hukuku, ceza hukuku, icra ve iflas hukuku, borçlar hukuku
gayrimenkul hukuku, gibi birçok alanla ilişkilidir.
……… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE DAVACI: ADRES :
VEKİLİ :
ADRES:
DAVALI:
ADRES:
DAVA KONUSU:Davalının …. TL ecrimisil bedelini yasal faiziyle birlikte davacıya
ödemesi talebinden ibarettir (Fazlaya ilişkin yasal haklarımız saklıdır).
AÇIKLAMALAR:
1. (Bu kısımda ecrimisil talebine konu taşınmazın hangisi olduğu açklanacak, taşınmaz
üzerindeki hak belgelendirilecek, haksız işgalde bulunan davalının bu durumu ne
zamandan beri devam ettirdiği ve taşınmazdan ne şekilde istifade ettiği açıkça ortaya
konulacaktır. Varsa bu konuda çekiliş bir ihtar, bu da belirtilecek ve eğer noterlikçe
çekilmiş ise dilekçeye eklenecektir.)
2-
3-
HUKUKİ SEBEPLER: TMK, HMK ve diğer yasal mevzuat ile yargısal içtihatlar.
HUKUKİ DELİLLER: NETİCE ve TALEP:
Yukarıda açıklanan sebeplerle,
Fazlaya ilişkin yasal haklarımız saklı olmak üzere ….. TL haksız işgal tazminatı (ecrimisil)
bedelinin kötü niyetli haksız zilyet olan davalıdan haksız zilyetliğin başladığı ….. tarihinden
itibaren işlettirilecek temerrüt faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesi, Ayrıca tüm yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesi hususunda;
Gereği bilvekale saygılarımızla arz ve talep olunur…../…../…….
EKLER: Davacı Vekili
