Türk Borçlar Kanununun 351. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Yeni Malik’in Hakları Nelerdir, Kira Sözleşmesinin Tarafı Olur mu?

TBK’nun 310. Maddesince, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Eski malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükler kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi ile yeni malike geçer.

Zorunlu İhtiyaç Nedir, Nasıl Belirlenir?

İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli değildir, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Açacağı Tahliye Davası Öncesinde İhtarname Çekmesi Gerekir mi?

Yeni malik kiralanan yeri satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye istemini ihtarname ile kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. İhtarname, kiracıya bu 1 ay içinde tebliğ edilmelidir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren altı ay sonra  tahliye davası açabilir. Ayrıca yeni malik, isterse ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Müşterek mülkiyet halinde kiralanandan tahliye davası açabilmek için ortakların sayı ve hisse çoğunluğuyla karar alması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise oybirliği gerekir.

Kimlerin İhtiyacı İçin Bu Dava Açılabilir?

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilir. TMK’nun 364. maddesine göre bakmakla yükümlü olduğu kişiler, nafaka vermeye yükümlü olunan kişiler, eş, altsoy, üstsoy ve kardeşlerdir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

-Dava süresinde açılmalıdır.
-Kiralananın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır,
-İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve bu durum ıspatlanmalıdır. (Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.)
-Satın  alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniye tahliye istemli ihtarname kiralayana gönderilmelidir.

Zorunlu İhtiyaç Kabul Edilen Haller Nelerdir?

Yargıtay uygulamalarına  göre; yasada belirtilen ihtiyaç sahiplerinin,
-Evlenmeleri ve boşanmaları,
-Kiralananı yazlık olarak kullanma istekleri,
-Kirada oturmaları,   
-Bir yakını ile birlikte yakınına ait evde oturmaları,
-Sağlık durumları,
-Kiralananın ekonomik yönden daha uygun olması,
-Kiralananın işyeri veya çocuklarının okuluna yakın olması,
 gibi haller gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

Yeniden Kiraya Verme Yasağı Var mıdır?

Türk Borçlar Kanununun 355. maddesince; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağlandığı durumlarda zorunlu neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde tahliye edilen kiracıya 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalabilir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Bu davalar genel itibariyle 6 ay-1 yıl arası sürer. Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinin iş yoğunluğuna göre davaların sonuçlanma süreleri değişir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
Genel yetki kurallarına göre kiracının(kiralananın) bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili ve görevlidir.

• Paylaş: